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房地产在回暖中迈向新模式

楼市半月谈

本报记者 夏金彪

房地产市场逐步回暖,实现良好开局。近日,国家统计局公布的数据显示,2023年2月份,70个大中城市商品住宅销售价格环比上涨城市个数继续增加,各线城市商品住宅销售价格环比总体上涨,二手住宅价格环比全线止跌。

房地产市场逐步企稳得益于2022年以来中央和地方房地产政策的持续发力,合理购房需求得到了释放。从供给端来看,信贷、债券、股权融资“三箭齐发”,房企流动性紧张得到了缓解;“保交楼”相关政策保障了购房人的合法权益,增强了房企和购房者对房地产市场发展的信心。从需求端来看,各地因城施策,松绑限购、降首付比例、降贷款利率、支持多孩家庭等政策,大力支持刚性和改善性购房需求。

不过,房地产市场回暖主要表现在一二线热点城市,更多城市还处在“止跌”的阶段。目前,大部分三四线城市和弱二线城市虽有反弹,但市场仍然面临不小的压力,未来还可能出现波动,市场持续性复苏还需要时间。

房地产一头连着民生,一头连着经济增长,房地产业平稳发展对于今年经济社会工作至关重要。今年的政府工作报告有多处涉及房地产:其中,有效防范化解优质头部房企风险,改善资产负债状况,防止无序扩张,促进房地产业平稳发展;加强住房保障体系建设,解决好新市民、青年人等住房问题备受市场关注。据悉,化解优质头部房企风险在政府工作报告中首次提及。

过去多年,房企普遍采取“高负债、高杠杆、高周转”模式,迅速扩大市场份额,以满足居民对住房的需求。不过,这种传统模式也导致了房地产市场过度金融化,行业风险积聚。目前,随着我国人口增速放缓和城镇化水平不断提高,住房总需求空间逐渐缩小,传统的“高负债、高杠杆、高周转”模式已不可持续。

复苏的房地产业要防范重走“高负债、高杠杆、高周转”老路,亟待向新发展模式转型。

应该看到,对房地产新发展模式的探索是一项系统工程,新旧模式的转换需要一个过程。房地产新发展模式要结合我国土地资源、人口、城市发展阶段等现状,找出一条适应房地产良性循环和健康发展的路径。

近年来,在房住不炒、租购并举的政策定位下,我国正在构建房地产长效机制,扩大保障性住房供给,推进长租房市场建设,稳地价、稳房价、稳预期,因城施策促进房地产市场平稳健康发展,推动房地产业向新发展模式转型的路径逐渐清晰。

今年的政府工作报告再次强调,要加强住房保障体系建设,解决好新市民、青年人等住房问题。目前,新市民有3亿左右,他们是房地产市场的“生力军”,解决好新市民等住房问题将是未来房地产新发展模式的重要内容。

可以预见,房地产新发展模式将坚持房住不炒、租购并举,以租托底,建立销售和租赁两个市场,以不同政策协同实现经济发展和民生保障双重目标。今后,长租房市场、保障性租赁住房、城市更新、老旧小区改造和房地产相关服务业等领域有望获得更多政策的支持,尽早转型新模式的房企也将获得先机。


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