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新一轮“拆迁潮”来了?再出新规,2024年起4类房子通通纳入拆迁

“拆”字一喷,立马大奔。这一直是过去二十多年房地产市场发展中的真实写照,无论是在网上,还是在现实生活中,你都能听到、看到诸多因拆迁而致富的信息。这可不是虚幻的,就在你亲朋好友中、同事中,总能找到某某家拆迁安置多少套房、补偿多少款的例子。所以,一些人聊起这样的话题时,脸上总是流露着羡慕的目光。现在的问题是,未来还会有这样的拆迁暴富的机会吗?



都知道,拆迁发展最快速的时间是2015年到2018年,这段时间的拆迁主要以货币安置为主,其目的就是让这些拿着大量拆迁款的居民进入商品房市场,从而促进楼市库存快速去化。说白了,那个时间的拆迁肩负的重要作用是刺激楼市需求。不过,随着全国楼市库存量低于供需平衡线,国开行在2018年6月收回了棚改审批权限,转而以实物安置为主,这被市场视为拆迁收紧的信号。

由于不少人还沉浸在被拆致富的梦幻中,一些人甚至买一些老破小房子堵拆迁机会,始终觉得还会轮到自己。直到2019年7月,住建部官宣“在未来的改造中,将告别大拆大建”,这是官方首次明确未来住房以改造为主。一语惊醒梦中人,很多人才意识到:拆迁可能离我们越来越远了。

虽然2018年到2020年期间还有不少的棚改项目,但那是棚改攻坚计划的最后三年,其实就是扫尾阶段。此后,我们发现一个现象,虽然身边还有零星的拆迁公告出来,但大面积的拆迁已经没有了。其实,这也是这两年楼市中老破旧房跌幅最深的重要原因之一,居住不舒适,拆又不给拆,没有盼头了。



不过,所谓时也命也,谁知道这两年的楼市再次陷入低迷。在去房企杠杆(实施三道红线)的过程中,不少房企的资金链出现问题,加上后疫情对经济收入的影响,二手房子价格连续下滑20个月,新房成交量更是创2016年来新低。为促进楼市企稳回升,央行不得不再次启动PSL,在12月份直接投放了3500亿,由国开行等3家政策性银行操作。

在业内看来,这是直指2024年开启的“三大工程”,作为其中之一的城中村改造项目备受关注,因为当年就是支持棚改拆迁货币化安置而创设的PSL,再次重启,意味着新一轮“拆迁潮”或很快就将开启。对比上一轮棚改,也是在2014年12月PSL投放3831亿元的,接着是2015年的6980亿元、2016年的9714亿元、2017年的6350亿元、2018年的6919亿元,而我们在2023年12月开投3500亿元,跟上一轮投放的规模差不多。但在业内人士看来,既然开启了,这显然仅仅是开端,比如中信证券就预测,2024年PSL规模可能在5000到15000亿之间,这力度显然不比上一轮小了。



既然大方向已经明确,地方自然也是响应号召。自广州在2023年11月份出台《城中村改造条例》征求意见稿,其中明确2/3以上村民同意可启动改造,为拆迁改造扫清障碍以后,深圳日前也出台了稳步推进城中村改造的实施意见稿。除了跟广州一样,包含2/3业主同意可启动实施的内容外,还明确列出了四种优先拆除情况





一是位于国民经济和社会发展规划、国土空间规划、各类专项规划等确定的重点功能片区、重点发展组团、轨道枢纽地区的;
二是位于国家、省、市等各级重大民生项目、重大基础设施范围的;
三是位于20大先进制造业园区、重大产业项目范围的;
四是存在公共卫生安全风险大、房屋安全和消防安全隐患多、配套设施落后、环境脏乱差、社会治理难等突出问题,或经相关部门评估亟需实施改造的。

意见征求截止时间是2024年2月4日,也就是说,如果没有什么大问题的话,农历春节后就可以开始正式实施了。从深圳的这份新规可以看出,拆迁范围是挺大的,从措辞看,范围可能还不止具体提到的区域那么大,只不过这4种是优先拆,最早受益的区域。

正如报道所提到的,将占全市建筑总量的4成、6成左右的人口,虽然说,这里面还有改造方面的房子,但把拆建放到优先级,谁都知道意味着什么?拆建的范围应该是非常庞大的。当然,对于很多人而言,最关心的是什么样的房子能拆迁?我们从深圳的样本中来具体看看:

第一类是配合城市经济社会规划调整需要拆迁的;第二类是重大民生项目、基础设施等需要拆迁的;第三类是城市的产业园区、重大产业需要拆迁的。这个应该比较好理解,因为每座城市都规划和新建了不少产业园区,如经济开发区、高新技术园区等等,会引进很多产业和实施,片区内的房子需要拆除的。

第四类要重点说一下,其实又包括好几种都需要拆迁的情形。不仅包括不适合居住的,有质量安全隐患的房屋拆迁,还包括有消防安全隐患,配套设施落后、环境差、不好治理等问题的房子也列入拆迁范围。值得一提的是,公共安全卫生风险大的房子也被列入拆迁范围。看到没有,新时期的拆迁已经不局限于过去的旧房、危房拆迁了,而且还用到一个评估标准,即是否影响到居住的舒适度、安全性,如果这些因素不能消除的话,也就只能优先拆除重建了。这也是为什么说深圳的城中村改造范围能占全市40%比例的原因吧。



显然,广州、深圳不过是率先响应国家工作要求,正如文件所提,是基于国家早些时候关于城中村改造的指导意见,那么,有理由相信,其他城市也会跟随明确相关拆迁改造工作,作为2024年甚至未来几年房地产工作的重要指引。毫无疑问,新一轮“拆迁潮”又来了。

说到这里,有人一定会问这样的拆迁能持续吗?其实,原因是很明显的。

首先要明确一点,目前重新开启“拆迁潮”并不是一时兴起。除了前面说的,楼市企稳恢复,需要通过拆迁来增加需求外,还有2个现实原因也决定了拆迁不会停止:一是人们对住好房子的追求一直存在。房子都有变老变旧的时候,户型、设施设备等都不能满足不断变化的市场需求,也不能通过改造来实现,只能通过拆迁来改善人们的居住品质。

二是我们的特殊国情。1998年住房商品化改革以来,我们的住房建设取得了重大成就,满足了新增的5亿多城市人口居住需求,但很多都是在房企“高周转”下进行的,啥意思呢?原住建部总经济师在前不久说过这样的话,大意是:跟东京比,我们的房子在隔热、防水、隔音等方面差距很大,希望未来能建好房子。这让我们联想到原万科王石所说的话,因为拆迁原因,我们房子的寿命大概有30年。万科作为房企标杆,王石能说出这样的话,其他房企建的房子呢?说白了,仅仅是满足快速城市化期建的房子,其质量并不能做到一直传承下去,该拆还得拆。



当然了,从拆迁的容易程度来说,自然是那些地段相对较好,房龄较老,楼层相对不高,最容易拆迁。不过,对于想拆的居民拉会说,也没必要灰心,像深圳列出的拆迁范围实在太广了,如果真想拆,从居住、楼市的角度,总能找到拆迁的理由吧。实在不行,适应经济社会发展需要,是不是一条放之四海而皆准的理由呢?无论怎么说,对我们老百姓好的东西我们都应支持,既改善了居住环境,又增加了财富,何乐而不为呢?

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