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重仓南沙十几套房、60多个车位后,他又下手了!

两年前,我们采访了一位重仓南沙的粉丝Z先生:

当时他还喊出口号:“决定在50岁退休前,每年都在南沙购置房产。”

几年过去,他在南沙的房子数量又又又更新了!

2023年Z先生拿下南沙8、9套房,2024年开年又拿下南沙一套房,其中一套还是总价八九百万的别墅!


在购房者对南沙楼市普遍悲观的情况下,他为何还在坚持重仓南沙?


我们与这位老朋友Z先生聊了聊他的故事:


这两年买入南沙

我还在盈利

广州PLUS:您从什么时候开始买入南沙,到现在在南沙一共买了多少套房?

Z先生很多套了,我从2011年以来在南沙基本平均每年都在买房子,买过住宅、公寓、写字楼物业、60多个车位。

买住宅主要是自用,买商业地产,车费一部分自用,一部分出租,或者给员工发年终奖。

广州PLUS:有哪些重点物业可以说一说,是涨了还是跌了?

Z先生因为买得比较早,早些时候买的房还是涨的。

2023年买了公寓、别墅、写字楼,其中别墅没有考虑投资价值,主要是为了自住、改善家庭生活和居住品质。

买公寓、写字楼、车位纯粹从投资需求出发,我们2023年拿下的公寓、写字楼都是在有返租的情况下才拿的。

现在市场上笋盘多,我们选择公寓写字楼主要还是看价格,实际上现在南沙的空置率比较高,表面上看租金年回报率有4%的房产,考虑到南沙这类资产空置率较高,算上来整体的回报率可能2%左右。


广州PLUS:那么多套公寓买的是在哪个板块?为什么?


Z先生我们买的金洲蕉门板块。


从投资角度看,我一年至少看250套南沙二手房,从2012年看房算起,南沙二手盘我至少看了3000套。

从投资角度买房更理性一点,当时明珠湾板块灵山岛有盘开盘2.8万/平,那时候还要摇号,我没抢到,后面涨到3.5-3.7万/平,我们觉得有点过热就没下手。横沥也是一样,当时比较火,新盘开盘也有3万多的,现在2万多的都有。

从投资角度来说,人应该干自己熟悉的,金洲蕉门、明珠湾板块、南沙湾板块,这三个板块我会更保守选择金洲蕉门,可能未来会考虑投资横沥岛、灵山岛板块,南沙湾就会更远一点,不过十几年后还是很期待的。

我在南沙买的第一套房子在蕉门,看得到变化,大部分人对买房投资的时间概念很急躁,但投资过于超前也是不太好的。

广州PLUS:您2023年买了比较多商办物业,为什么重仓商办物业?有什么原因?

Z先生

第一,因为指标问题,其他区域放松限购,但南沙还是限购的。

限购对我们来说喜忧参半,毕竟限购姿态比较高,可以说广州对南沙定位清晰、有信心。但从南沙发展角度、从企业主和愿意买南沙的人的角度来说,被限制不能买,还是挺遗憾的。

第二,住宅类投资要谨慎,住宅租金回报率低于2%,已经不太适合去投资南沙住宅了。

以前我劝我身边的朋友们去买住宅,最近我态度变了,我劝他们多关注公寓和商办市场的表现。

目前市场上的住宅有跌了30%的,公寓、写字楼空置率高的地方就更不用说,房东心态处于崩溃边缘,此时此刻价格很低很低。

很多人还认为市场处于上行空间、还认为市场不错,其实了解你会发现一线市场价格已经崩了,像南沙万达广场公寓现在就卖7k多,类似的例子在市场上非常多。

第三、现在看空、看多的言论都没有意义,你现在说房价在下行就没机会,对我们专业投资人来说,机会更多。

现在不止是房地产下行,很多公司暴雷、有债务的,其实最后硬通货还是房子,可以作抵押。

另外,现在市场上的法拍房、笋盘真实情况普通人很难知道,中介可能会说房东发财了要置换、出国了要卖房,把购房者当水鱼。但有些房子降20%还会卖给我,主要看你有没有全款买房的能力,你摆出全款买房的态势、3天钱到位,人家才会表露出真实的财务状况,你会发现这些房子背后很多其实是借高利贷、赌博的,还不上钱,法院马上准备要起诉、查封资产,他需要变现,这个时候要见钱,不可能跟普通买家谈,所以普通人看不到。

所以投资买房还是看全款实力、专业眼光,人的智商没有太多的价值,走的多、看的多才有感觉,挣钱靠脚,不是脑子,有些人用脑过度,从投资的人的角度来看是残疾人。

第四、很多对公寓有很大偏见的,以前我也不让我身边的人买公寓,现在我们是墙头草,我们没有观点,我们看利益。

我在2023年买了7-8套公寓写字楼,是有返租的,未来3年租金回报率是锁定的,买公寓要有长期做房东的觉悟,回报率能到6%才会去买,确保能租出去才会去买;如果房价降了,明年去再买,换个角度想那回报率能到8%,其实应该感到兴奋。

我打个比方,100万首付买总价200万的公寓,年租金回报率6%,每年12万租金收入,其中100万是自己出钱,100万是银行借款,利率3.5%给银行,一年12万租金还3.5万利息,还剩8万5,有利息剪刀差,相当于用银行的钱挣钱。如按资金投资回报年化8.5%看,投资风险是非常小的。

我公司员工还有需求,我个人就是我公司的房东,不怕我的房子空置。

不管是企业家身份、融资剪刀差和从自己能兜底角度来说,我的经验不适合分享。企业圈朋友里总有些人把他的经营之道分享给我,我get到了,然后我就出去大杀四方,在目前的市场上,这种概率为0。

无法复制的成功经验,才是真实的。



重仓南沙

我只看利益

广州PLUS:为什么别人都不买南沙的时候,您还在重仓南沙?怎么看待南沙未来的楼市走向?

Z先生市场不缺坚定看多和看空的人,但对成熟的商人来说任何观点都是低级的,只要有观点都是低级的,我们的投资眼光不管是唱空唱多,能否获利才是我们要思考的东西。

投资要反人性,现在大部分人很悲观,跟大多数人反着来,成功概率会更大。

为什么看多、看空没有意义?我们是实操派,我们更多的是真金白银去市场拼搏,我们是去市场博弈,不要带更多情绪。

我们观察、操作房地产十几年,即使有100个观点都不重要。在我看来房地产就是航空母舰,是全国一盘棋的大型市场,就比如炒股票个股是“法拉利”,很容易掉头,十几个涨停板没进去机会稍纵即逝,房地产想掉头、转向、要花很长时间,甚至以年为单位。

只要你在市场里面,你足够理解市场、身体力行看透市场,你不需要很超前地去关心涨跌,你要看清趋势,不要预设前提去看多看空,没有意义。

现在卖房人的心气很低,更多优质笋盘、二手盘愿意拿出来卖,从这个角度来说,市场哪怕在下行,也是有机会的。

广州PLUS:租售比和租卖比的观点方便展开一下吗,可能这个观点大多数购房者不理解。


Z先生很简单我想投资,我要看售价、租金,租售比高才买;我觉得未来房租虽然增长一点,但对比未来房价不值一提,我就想卖。

这里我觉得要强调一下公寓、写字楼价值回归,最近一两年买公寓、写字楼比较对。在房价暴涨的情况下,大家看不上租金、炒情绪,现在市场冷下来,或者说是之前太疯狂,现在是新常态,以前大家闭着眼睛买,只要能买得到都要削尖脑袋去买,着了魔一样,这个心态不好,从投资角度看,嗅到的气味就是很危险,跟着大部分人走,结果往往不好。

市场的游戏规则是让少部分人获利,很多房地产术语要重新去审视。

例如硬需,我个人认为这就是伪命题。我觉得硬需的驱动力就是获利,不是结婚这类需求,投资属性、获利这是人类最大的硬需。

老百姓对美好生活的强烈向往,才是最大的原动力,现在供需两弱格局就是因为硬需发生改变,超过一大半的买房人就是投资需求,老百姓的投资需求就是硬需。

很多人认为房价下行就不买了,你告诉他你明年再买同样一套房子,还能再打折,你看他今年还硬需吗?这不就是人吗?

广州PLUS:卖过南沙的房子吗?

Z先生今年卖了一套房子,为了腾指标,卖给员工了,正儿八经地卖就卖了这第一套房。

广州PLUS:2024年还会继续重仓南沙吗?

Z先生2024年暂时没关心,我不喜欢预设前提。

广州PLUS:有哪些印象深刻、有意思的购房经历?

Z先生就比如我有60多个车位、公寓、写字楼很多都是毛坯,在放租过程中回到原始社会以物换物的方式,很多东西都是租客给我提供,烟酒地板窗帘衣柜家具……租客还给我装修过很多房子,平时还能和他们一起聊聊天,喝早茶,挺有趣的。


对现在买入南沙

有什么购房建议?

广州PLUS:给现在买入南沙的人一些购房建议。


Z先生


1、从投资经验看,一定要身体力行地考察市场。

我每年走访100个企业家,学习他们的经验,跟他们沟通,是通过第一线感受到,不仅仅说是看文章或听别人说什么就是什么。

没有身体力行地去考察市场的过程,很常规的坑你都会踩,常识不能为你挣钱,但能为你避坑。

我每年自驾公里数7-8万公里,折返100多个城市,我们理解市场冷热的方式跟常人是不一样,我每月定目标不能自驾低于5000公里,保证我能见那么多人。其实高速上大货车的拥堵程度就是晴雨表,你不用听谁说市场怎么样。

另外我的车位都在写字楼,写字楼很少有个人愿意去买车位,大部分人都是去租,130平的写字楼,里面用车可能就十几台,需求旺盛,其实这种地方的租金很可观能年化7%、8%,但很多人不知道。

例如我现在一个车位350一个月,一年就是4200,加上2018年前买车位买得早,总价低于5万。

身边很多高智商朋友,他们的房地产投资没有什么好结果,就是没有身体力行地考察市场。

2、年轻人在大环境下,晚点买房,多观望,对自己的钱要负责。

对自己的钱要负责,我对我们公司的员工也是这么说的。

另外多听一些做领袖的人的话,多跟人沟通,多接触比你做得好的人。

我们公司的人基本都有自购房、自有车,因为我们当时买房比较早,有这个经历了,就会劝身边的人去买,年轻人跟着走就没错。

年轻人真正的聪明不是智商,而是情商,他们身边其实有很多专业的人。其实普通人只需有两种能力,第一就是身体力行看市场,属于第一能力;另外就是从投资人眼光,能从上帝视角看,属于第二能力,第二能力决定一个人的高度。

我观察我的一些卖家就发现人跟人真的有很大区别,有些人还跟我做成了上下游,芸芸众生的现状和未来都是他自己决定的,上帝远比大家想象的公平,很多人去追求改变规则,但我追求在现有游戏规则下去做受益方,而不是做到极致公平。

最后插播一则消息:

广州PLUS看房团小程序已经正式上线啦,如果大家有任何购房需求,点击进入小程序填写相关资料,即可报名参与,报名成功后将有专业人士一对一跟进~

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