两年前，我们采访了一位重仓南沙的粉丝Z先生：
当时他还喊出口号：“决定在50岁退休前，每年都在南沙购置房产。”
几年过去，他在南沙的房子数量又又又更新了！
2023年Z先生拿下南沙8、9套房，2024年开年又拿下南沙一套房，其中一套还是总价八九百万的别墅！
在购房者对南沙楼市普遍悲观的情况下，他为何还在坚持重仓南沙？
我们与这位老朋友Z先生聊了聊他的故事：
这两年买入南沙
我还在盈利
广州PLUS：您从什么时候开始买入南沙，到现在在南沙一共买了多少套房？
Z先生：很多套了，我从2011年以来在南沙基本平均每年都在买房子，买过住宅、公寓、写字楼物业、60多个车位。
买住宅主要是自用，买商业地产，车费一部分自用，一部分出租，或者给员工发年终奖。
广州PLUS：有哪些重点物业可以说一说，是涨了还是跌了？
Z先生：因为买得比较早，早些时候买的房还是涨的。
2023年买了公寓、别墅、写字楼，其中别墅没有考虑投资价值，主要是为了自住、改善家庭生活和居住品质。
买公寓、写字楼、车位纯粹从投资需求出发，我们2023年拿下的公寓、写字楼都是在有返租的情况下才拿的。
现在市场上笋盘多，我们选择公寓写字楼主要还是看价格，实际上现在南沙的空置率比较高，表面上看租金年回报率有4%的房产，考虑到南沙这类资产空置率较高，算上来整体的回报率可能2%左右。
广州PLUS：那么多套公寓买的是在哪个板块？为什么？
Z先生：我们买的金洲蕉门板块。
从投资角度看，我一年至少看250套南沙二手房，从2012年看房算起，南沙二手盘我至少看了3000套。
从投资角度买房更理性一点，当时明珠湾板块灵山岛有盘开盘2.8万/平，那时候还要摇号，我没抢到，后面涨到3.5-3.7万/平，我们觉得有点过热就没下手。横沥也是一样，当时比较火，新盘开盘也有3万多的，现在2万多的都有。
从投资角度来说，人应该干自己熟悉的，金洲蕉门、明珠湾板块、南沙湾板块，这三个板块我会更保守选择金洲蕉门，可能未来会考虑投资横沥岛、灵山岛板块，南沙湾就会更远一点，不过十几年后还是很期待的。
我在南沙买的第一套房子在蕉门，看得到变化，大部分人对买房投资的时间概念很急躁，但投资过于超前也是不太好的。
广州PLUS：您2023年买了比较多商办物业，为什么重仓商办物业？有什么原因？
Z先生：
第一，因为指标问题，其他区域放松限购，但南沙还是限购的。
限购对我们来说喜忧参半，毕竟限购姿态比较高，可以说广州对南沙定位清晰、有信心。但从南沙发展角度、从企业主和愿意买南沙的人的角度来说，被限制不能买，还是挺遗憾的。
第二，住宅类投资要谨慎，住宅租金回报率低于2%，已经不太适合去投资南沙住宅了。
以前我劝我身边的朋友们去买住宅，最近我态度变了，我劝他们多关注公寓和商办市场的表现。
目前市场上的住宅有跌了30%的，公寓、写字楼空置率高的地方就更不用说，房东心态处于崩溃边缘，此时此刻价格很低很低。
很多人还认为市场处于上行空间、还认为市场不错，其实了解你会发现一线市场价格已经崩了，像南沙万达广场公寓现在就卖7k多，类似的例子在市场上非常多。
第三、现在看空、看多的言论都没有意义，你现在说房价在下行就没机会，对我们专业投资人来说，机会更多。
现在不止是房地产下行，很多公司暴雷、有债务的，其实最后硬通货还是房子，可以作抵押。
另外，现在市场上的法拍房、笋盘真实情况普通人很难知道，中介可能会说房东发财了要置换、出国了要卖房，把购房者当水鱼。但有些房子降20%还会卖给我，主要看你有没有全款买房的能力，你摆出全款买房的态势、3天钱到位，人家才会表露出真实的财务状况，你会发现这些房子背后很多其实是借高利贷、赌博的，还不上钱，法院马上准备要起诉、查封资产，他需要变现，这个时候要见钱，不可能跟普通买家谈，所以普通人看不到。
所以投资买房还是看全款实力、专业眼光，人的智商没有太多的价值，走的多、看的多才有感觉，挣钱靠脚，不是脑子，有些人用脑过度，从投资的人的角度来看是残疾人。
第四、很多对公寓有很大偏见的，以前我也不让我身边的人买公寓，现在我们是墙头草，我们没有观点，我们看利益。
我在2023年买了7-8套公寓写字楼，是有返租的，未来3年租金回报率是锁定的，买公寓要有长期做房东的觉悟，回报率能到6%才会去买，确保能租出去才会去买；如果房价降了，明年去再买，换个角度想那回报率能到8%，其实应该感到兴奋。
我打个比方，100万首付买总价200万的公寓，年租金回报率6%，每年12万租金收入，其中100万是自己出钱，100万是银行借款，利率3.5%给银行，一年12万租金还3.5万利息，还剩8万5，有利息剪刀差，相当于用银行的钱挣钱。如按资金投资回报年化8.5%看，投资风险是非常小的。
我公司员工还有需求，我个人就是我公司的房东，不怕我的房子空置。
不管是企业家身份、融资剪刀差和从自己能兜底角度来说，我的经验不适合分享。企业圈朋友里总有些人把他的经营之道分享给我，我get到了，然后我就出去大杀四方，在目前的市场上，这种概率为0。
无法复制的成功经验，才是真实的。
重仓南沙
我只看利益
广州PLUS：为什么别人都不买南沙的时候，您还在重仓南沙？怎么看待南沙未来的楼市走向？
Z先生：市场不缺坚定看多和看空的人，但对成熟的商人来说任何观点都是低级的，只要有观点都是低级的，我们的投资眼光不管是唱空唱多，能否获利才是我们要思考的东西。
投资要反人性，现在大部分人很悲观，跟大多数人反着来，成功概率会更大。
为什么看多、看空没有意义？我们是实操派，我们更多的是真金白银去市场拼搏，我们是去市场博弈，不要带更多情绪。
我们观察、操作房地产十几年，即使有100个观点都不重要。在我看来房地产就是航空母舰，是全国一盘棋的大型市场，就比如炒股票个股是“法拉利”，很容易掉头，十几个涨停板没进去机会稍纵即逝，房地产想掉头、转向、要花很长时间，甚至以年为单位。
只要你在市场里面，你足够理解市场、身体力行看透市场，你不需要很超前地去关心涨跌，你要看清趋势，不要预设前提去看多看空，没有意义。
现在卖房人的心气很低，更多优质笋盘、二手盘愿意拿出来卖，从这个角度来说，市场哪怕在下行，也是有机会的。
广州PLUS：租售比和租卖比的观点方便展开一下吗，可能这个观点大多数购房者不理解。
Z先生：很简单我想投资，我要看售价、租金，租售比高才买；我觉得未来房租虽然增长一点，但对比未来房价不值一提，我就想卖。
这里我觉得要强调一下公寓、写字楼价值回归，最近一两年买公寓、写字楼比较对。在房价暴涨的情况下，大家看不上租金、炒情绪，现在市场冷下来，或者说是之前太疯狂，现在是新常态，以前大家闭着眼睛买，只要能买得到都要削尖脑袋去买，着了魔一样，这个心态不好，从投资角度看，嗅到的气味就是很危险，跟着大部分人走，结果往往不好。
市场的游戏规则是让少部分人获利，很多房地产术语要重新去审视。
例如硬需，我个人认为这就是伪命题。我觉得硬需的驱动力就是获利，不是结婚这类需求，投资属性、获利这是人类最大的硬需。
老百姓对美好生活的强烈向往，才是最大的原动力，现在供需两弱格局就是因为硬需发生改变，超过一大半的买房人就是投资需求，老百姓的投资需求就是硬需。
很多人认为房价下行就不买了，你告诉他你明年再买同样一套房子，还能再打折，你看他今年还硬需吗？这不就是人吗？
广州PLUS：卖过南沙的房子吗？
Z先生：今年卖了一套房子，为了腾指标，卖给员工了，正儿八经地卖就卖了这第一套房。
广州PLUS：2024年还会继续重仓南沙吗？
Z先生：2024年暂时没关心，我不喜欢预设前提。
广州PLUS：有哪些印象深刻、有意思的购房经历？
Z先生：就比如我有60多个车位、公寓、写字楼很多都是毛坯，在放租过程中回到原始社会以物换物的方式，很多东西都是租客给我提供，烟酒地板窗帘衣柜家具……租客还给我装修过很多房子，平时还能和他们一起聊聊天，喝早茶，挺有趣的。
对现在买入南沙
有什么购房建议？
广州PLUS：给现在买入南沙的人一些购房建议。
Z先生：
1、从投资经验看，一定要身体力行地考察市场。
我每年走访100个企业家，学习他们的经验，跟他们沟通，是通过第一线感受到，不仅仅说是看文章或听别人说什么就是什么。
没有身体力行地去考察市场的过程，很常规的坑你都会踩，常识不能为你挣钱，但能为你避坑。
我每年自驾公里数7-8万公里，折返100多个城市，我们理解市场冷热的方式跟常人是不一样，我每月定目标不能自驾低于5000公里，保证我能见那么多人。其实高速上大货车的拥堵程度就是晴雨表，你不用听谁说市场怎么样。
另外我的车位都在写字楼，写字楼很少有个人愿意去买车位，大部分人都是去租，130平的写字楼，里面用车可能就十几台，需求旺盛，其实这种地方的租金很可观能年化7%、8%，但很多人不知道。
例如我现在一个车位350一个月，一年就是4200，加上2018年前买车位买得早，总价低于5万。
身边很多高智商朋友，他们的房地产投资没有什么好结果，就是没有身体力行地考察市场。
2、年轻人在大环境下，晚点买房，多观望，对自己的钱要负责。
对自己的钱要负责，我对我们公司的员工也是这么说的。
另外多听一些做领袖的人的话，多跟人沟通，多接触比你做得好的人。
我们公司的人基本都有自购房、自有车，因为我们当时买房比较早，有这个经历了，就会劝身边的人去买，年轻人跟着走就没错。
年轻人真正的聪明不是智商，而是情商，他们身边其实有很多专业的人。其实普通人只需有两种能力，第一就是身体力行看市场，属于第一能力；另外就是从投资人眼光，能从上帝视角看，属于第二能力，第二能力决定一个人的高度。
我观察我的一些卖家就发现人跟人真的有很大区别，有些人还跟我做成了上下游，芸芸众生的现状和未来都是他自己决定的，上帝远比大家想象的公平，很多人去追求改变规则，但我追求在现有游戏规则下去做受益方，而不是做到极致公平。
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